ملفات الأهرام

تعالوا نتفاهم بهدوء‏..‏ في قضية أرض ميدان التحرير‏!‏

كتب - مـصطـفي النجــار تعالوا نتفاهم بهدوء‏..‏ في قضية أرض ميدان التحرير‏..‏ فخلاص‏..‏ القضية انتهت‏..‏ والدولة ممثلة في الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما قامت بإلغاء الصفقة أو البيعة ـ استجابة لبعض الآراء ـ وأراحت نفسها من القيل والقال‏!!‏ لكن بقي لنا نحن‏..‏ رأي لابد أن نعلنه كما أعلنت بعض الأقلام رأيها‏..‏ فألف باء الديمقراطية التي نحارب من اجلها هي احترام الرأي والرأي الآخر‏.‏ فإذا كان البعض قد أشار إلي أنه من غير المعقول أن يباع متر الأرض في عام‏2007‏ في ميدان التحرير بمبلغ‏10‏ آلاف جنيه فقط في حين أن أرضا بالقرب منها بيعت بـ‏20‏ ألف جنيه للمتر منذ سنوات‏,‏ بما يعني تشكيكا في سلامة وشفافية إجراءات البيع؟‏.‏ فكيف يحدث هذا؟‏.‏ وأنا اليوم لا ألوم أحدا علي هذا الرأي أبدا بل بالعكس احترم أصحابه‏,‏ وأري أنه سؤال مشروع جدا‏..‏ وربما لو لم تكن عندي معلومات أو لم أكن متخصصا في هذا المجال لكنت قد سألت نفس السؤال وتعجبت‏!!,‏ بل وسألت لماذا لم يصل سعر المتر بالفعل إلي‏30‏ أو‏50‏ ألف جنيه أو حتي أكثر من ذلك؟‏.‏ ولكني أقول إن رأيي مختلف تماما‏,‏ بل علي النقيض من هذا الرأي‏,‏ وعندي من الأسباب ما سأعلنه حالا‏..‏ لكن قبل ذلك أقول‏:‏ ‏1‏ ـ إنه رغم المحاولات الجادة أو المستميتة إن جاز التعبير من الدولة من خلال وزارة الاستثمار أو غيرها في جذب الاستثمارات الأجنبية إلي مصر‏..‏ فإن مثل هذه القرارات في مجال الاستثمار التراجع عن بيع أرض ميدان التحرير لمجموعة استثمار عالمية‏,‏ قد تؤثر سلبا علي مناخ الاستثمار في مصر وأقول قد رغم أنني أعلم تماما أنها تؤثر بالفعل وتشعر المستثمر بعدم الإقدام علي الاستثمار في مصر في مثل هذا المناخ‏,‏ أو هذه القرارات‏,‏ ولذلك نحن لا نستغرب أن يأتي تقدير دولي يضع مصر في المرتبة‏160‏ عالميا في جذب الاستثمار بشكل عام أو أن يصدر تقرير آخر متخصص في التنافسية السياحية عن منظمة السياحة العالمية‏,‏ والمنتدي الاقتصادي العالمي‏,‏ ويضع مصر في المرتبة‏58‏ علي‏124‏ دولة‏,‏ مؤكدا أن اللوائح والقوانين والمناخ الإيجابي من المواطنين نحو السياحة هو الذي جاء بمصر في هذا الترتيب المتأخر‏,‏ بينما وضع دولة مثل الإمارات في المرتبة رقم‏18.‏ ‏2‏ ـ انه لا يمكن لأحد أن يشكك في الإجراءات أو في قرارات لجان تضم نخبة من خيرة رجال مصر الشرفاء برئاسة رئيس مجلس الدولة‏,‏ وعضوية ممثلين عن وزارات مختلفة‏,‏ والجهاز المركزي‏,‏ والرقابة الإدارية‏,‏ وهي التي اعتمدت التقييم لسعر متر الأرض‏,‏ خاصة أن هذا التقييم يعتمد علي لوائح وقرارات وقواعد وضعتها اللجنة الوزارية للخصخصة برئاسة رئيس مجلس الوزراء‏,‏ ويتم العمل بها منذ عام‏1998,‏ فمن الطبيعي أن تحترم قرارات لجنة بمثل هذا التشكيل‏,‏ وتعمل وفق هذه القواعد‏,‏ وبعدها مجالس إدارة للشركة القابضة‏,‏ وإيجوث‏,‏ وجمعيات عامة جميعهم علي قدر كبير من التخصص‏,‏ وبالتأكيد الحرص علي المصلحة العامة‏.‏ ‏3‏ ـ إن نفس هذه اللجان أو هؤلاء المسئولين في الشركة القابضة‏,‏ وشركة إيجوث‏,‏ وخبراء التقييم تقريبا هم نفس الناس الذين باعوا الأرض المعروفة باسم توماس كوك علي النيل بالقرب من وزارة الخارجية لشركة قطرية بما يقرب من‏30‏ ألف جنيه للمتر‏,‏ وتحديدا‏26‏ ألف جنيه‏,‏ فما هي الصعوبة أن يبيعوا أرض ميدان التحرير بأكثر من ذلك؟‏,‏ وهل هنا كانوا يحرصون علي المال العام‏,‏ وهناك في ميدان التحرير غير حريصين؟ بالطبع كلام لا يدخل الدماغ‏,‏ ويؤكد أن لهم مبررا في ذلك‏!!.‏ هذا المبرر البسيط هو أن الدولة أو الحكومة حددت الارتفاع المسموح به في مباني أرض توماس كوك بـ‏140‏ مترا أي أن المستثمر سيبني ما يقرب من‏50‏ دورا في حين أرض التحرير حددت الحكومة الارتفاع بـ‏36‏ مترا فقط أي نحو‏12‏ دورا فقط‏,‏ وبالتالي حينما تقدم نحو‏7‏ مستثمرين لأرض التحرير تراجعوا‏,‏ ولم يتقدم سوي مستثمر واحد وهو أكور لأن هذه الحالة غير مجدية اقتصاديا‏,‏ ولن تحقق له العائد المطلوب‏,‏ خصوصا إذا كان المقصود منها طبقا لكراسة الشروط وهو الاستثمار السياحي‏,‏ والتنمية وتوفير فرص العمل‏.‏ ‏4‏ ـ إنه من المؤكد أن الاستثمار العقاري غير الاستثمار السياحي أو الفندقي‏,‏ وهذا في العالم كله‏,‏ وسعر الأرض يختلف تبعا لذلك بدليل أن الدولة تبيع متر الأرض من خلال هيئة التنمية السياحية بدولار واحد‏,‏ بل إن هناك دولا مثل المغرب‏,‏ تعطي الأرض مجانا للاستثمار السياحي والفندقي لتشجيع المستثمر علي التنمية الشاملة‏,‏ التي تحقق دفع مبالغ ضخمة في المشروع لا تسترد إلا بعد سنوات‏(10‏ سنوات تقريبا‏),‏ وفي الوقت نفسه يوفر فرص عمل كثيرة للشباب‏.‏ وعلي العكس من ذلك في حالة الاستثمار العقاري في العالم كله سعر الأرض يكون أغلي لأنه لو افترضنا أن أرض التحرير ستباع لشركة أو مقاول لبناء عمارة فإن الأمر المؤكد أن سعر المتر كان لابد أن يصل إلي‏30‏ و‏50‏ ألف جنيه‏,‏ وأكثر من ذلك لأن هذا المقاول ببساطة سيعلن عن بناء شقق ويقبض من وراء ذلك من الحاجزين ملايين الجنيهات فورا أي سيبني بفلوس الناس‏,‏ في حين أنه في حالة مثل أرض التحرير المستثمر سيدفع في المشروع الذي تقدم به نحو‏600‏ مليون جنيه لا يمكن أن يستردها إلا بعد نحو‏10‏ ـ‏12‏ سنة طبقا لما هو متعارف عليه في الاستثمار السياحي علي مستوي العالم‏,‏ فضلا عن توفير الآلاف من فرص العمل‏.‏ ‏5‏ ـ إنه من الغريب جدا أن أحدا لم يتوقف عن أن لجان التقييم التي أشرنا لها في بداية هذا المقال وهي لجان محترمة من كبار المسئولين في مصر قد قدرت سعر متر الأرض للاستثمار الفندقي بمبلغ‏10‏ آلاف جنيه‏,‏ ومع ذلك فإن الشركة القابضة باعت الأرض للمجموعة الفرنسية بمبلغ‏10‏ آلاف و‏500‏ جنيه للمتر أي بزيادة‏500‏ جنيه علي سعر التقييم وبمنتهي الوضوح والشفافية واتباع القواعد التي أقرتها اللجنة الوزارية للخصخصة‏.‏ والآن أري أنه من المفيد أن نضع القارئ العزيز لصفحات سياحة وسفر في الصورة لما يحدث من أسلوب عمل لجان التقييم‏,‏ وكيف تم تحديد سعر متر الأرض في ميدان التحرير للاستثمار السياحي بالتحديد حتي لا يشكك أحد في قرارات هذه اللجنة المحترمة؟ ما أعلمه أن الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما قد وضعت منهجا يعتمد علي استغلال الأراضي التي يتم طرحها للبيع لأغراض التنمية السياحية وليس مجرد البيع فقط وتحصيل القيمة المالية وعلي هذا الأساس فقد تمت صياغة كراسة الشروط الخاصة بطرح أرض التحرير للاستغلال الفندقي وزيادة الطاقة الفندقية اللازمة لاستيعاب اعداد السائحين والمقدر نمو اعدادهم بصورة كبيرة خلال الفترة المقبلة‏.‏ كما أن أسلوب تقييم الأراضي المخصصة للاستثمار الفندقي يختلف تماما عن تقييم الأراضي الاخري التي تتنوع فيها مجالات الاستخدام مثل الاستثمار العقاري والتجاري وغيره‏.‏ أما الخطوات المتبعة في عمليات التقييم بصفة عامة وعملية تقييم أرض ميدان التحرير بصفة خاصة فكانت كما يلي‏:‏ أولا ـ تشكل اللجان المختصة بالتقييم‏:‏ ‏1‏ ـ تم إعداد تقييم مبدئي للأرض بواسطة لجنة برئاسة نائب رئيس مجلس الدولة وتضم في عضويتها طبقا لاحكام المادة رقم‏19‏ من القانون‏203‏ لسنة‏1991‏ وباعتبارها لجنة محايدة من جميع أجهزة الدولة المختصة وممثلين عن الشركة المالكة ايجوث‏.‏ ‏2‏ ـ رفعت اللجنة المشار إليها تقريرا بنتائج التقييم إلي لجنة التحقق من صحة التقييم مشكلة بقرار وزاري برئاسة نائب رئيس مجلس الدولة وتضم في عضويتها ممثلين عن الجهاز المركزي للمحاسبات ووزارة المالية وأعضاء من ذوي الخبرة المالية والاقتصادية التي ترفع بدورها تقريرا للسيد وزير الاستثمار للاعتماد‏.‏ ثانيا ـ الأسس وقواعد التقييم التي اعتمدت عليها اللجنان في تحديد قيمة الأرض‏:‏ ‏1‏ ـ يتم تقييم سعر متر الأرض المخصصة للاستثمار الفندقي بنسبة تتراوح بين‏10‏ و‏15%‏ من التكلفة التقديرية لانشاء الغرفة الفندقية وفقا لما اعتمدته اللجنة الوزارية للخصخصة برئاسة رئيس مجلس الوزراء في‏1998/12/8‏ وهو ما يجري عليه العمل منذ تاريخه‏.‏ ‏2‏ ـ الارتفاعات المسموح بها وحددت بالنسبة لأرض التحرير بواقع‏36‏ مترا فقط‏.‏ ‏3‏ ـ موقع الأرض الذي يطل علي ميدان التحرير‏.‏ ـ بناء عليه فالمشروع المقترح لانشاء فندق علي أرض التحرير وفقا لتقديرات لجان التقييم استنادا للمحددات السابقة يكون في حدود‏300‏ غرفة‏.‏ ـ تبلغ قيمة انشاء الغرفة والمقدرة بواسطة المكاتب الاستشارية العالمية نحو‏950‏ ألف جنيه من مستوي خمس نجوم وفي حالة‏4‏ نجوم و‏3‏ نجوم تنخفض إلي النصف تقريبا‏.‏ ـ وعليه قدرت تكلفة الانشاء بواقع‏285‏ مليون جنيه‏.‏ ـ وبذلك تكون القيمة التقديرية لاجمالي قيمة الأرض بنسبة‏15%‏ من اجمالي التكلفة التقديرية للمنشأ بواقع‏42.7‏ مليون جنيه وبما يعادل‏7286‏ جنيها للمتر المربع‏.‏ وتم اضافة نسبة‏5%‏ باعتبار أن قطعة الأرض المشار إليها من القطع المتميزة بميدان التحرير وبذلك وصل سعر المتر إلي‏9715‏ تم تقريبه إلي‏1000‏ جنيه كقيمة تقديريه للمتر المربع لارتفاع‏36‏ مترا‏.‏ ـ وقد تم استطلاع رأي أحد أهم خبراء تثمين الاراضي والمتخصصين في تثمين الاراضي الفندقية الذي قدر سعر المتر وفق ما سبقت الاشارة إليه من محددات للارتفاعات بما يتراوح بين‏8‏ و‏10‏ آلاف جنيه للمتر‏.‏ ـ وتأكيدا لما سبق فقد تقدم‏7‏ مستثمرين لشراء كراسة الشروط عند الإعلان عن طرح أرض ميدان التحرير ولما طالعوا قيود الاستخدام الواردة من حيث الارتفاعات والالتزام بالنشاط الفندقي قاموا بمراجعة جدوي المشروع فتأكدوا ان الفرص البديلة للاستثمارات الاخري المتاحة أجدي من الناحية الاقتصادية وأقل مخاطر وأسرع عائدا‏,‏ ولذلك لم يتقدم سوي عرض وحيد فقط‏!‏ وهو أكور الفرنسية للفنادق والبنك الأهلي سوستيه جنرال وتم الشراء بأعلي من سعر التقييم‏..‏ فهل هناك أكثر من ذلك شفافية وحرص علي المال العام؟‏!‏ ‏ *‏ لقد سألنا أحد خبراء البنوك والاستثمار في هذا السعر وهذا التقييم‏,‏ وهو خبير البنوك السيد جمال محرم رئيس بنك بيريوس فقال إنه يجب النظر للصورة متكاملة‏,‏ فالتقييم هنا يجب أن يفرق بين العقار والفنادق وبين الارتفاع وعدد الادوار تحت الارض وفرص العمل والقيمة المضافة‏,‏ فمن الممكن شراء هذه الأرض بسعر‏50‏ ألف جنيه مثلا ولا ألتزم ببناء فندق أو توفير فرص عمل وأسترد فلوسي فورا لكن في حالة الاستثمار الفندقي فالامر يختلف تماما طبقا للجدوي الاقتصادي فثمن الأرض لم يكن أبدا هو القضية‏..‏ المهم ماذا سيضيف هذا الاستثمار للبلد‏.‏؟‏..‏ فالأمر ليس مجرد أرض أقبض ثمنها وأفرح؟‏!‏ ‏ *‏ كما تلقينا هذه الرسالة من أحد كبار المستثمرين وأحد كبار خبراء الفنادق في مصر حيث يقول‏:‏ الأستاذ‏/....‏ ليذهب أي مستثمر يأتي إلي مصر إلي الجحيم‏..‏ هكذا يريد البعض‏..‏ ظهرت أصوات تقول ان سعر بيع أرض التحرير متدن بالمقارنة بأسعار ربيع أراضي في نفس المنطقة أو علي كورنيش النيل‏,‏ وأن أحد شركاء شركة أكور العالمية هو وزير الإسكان وأنه كان وراء نجاح الصفقة‏,‏ وللأسف فوجئنا بقرار من الشركة القابضة للسياحة‏,‏ يقضي بإلغاء الصفقة‏.‏ وكانت الحجة المقدمة أن المشروع لم توافق عليه المحليات لأنه سيؤدي إلي تكدس دوري في ميدان التحرير‏!!‏ رغم ان المرور اشترط علي المشتري أن ينشئ طريقا يخترق الأرض المذكورة لمنع التكدس في المنطقة‏!‏ أما موضوع السعر فهو شيء يضحك لأن شر البلية ما يضحك فعلا‏..‏ قالوا‏:‏ إن السعر متدن‏..‏ هل يعلمون أن الارتفاع الذي سمح كان‏12‏ دور فقط أو أقل‏,‏ وأن الواجهة تم تعديلها لتكون بنفس طراز المباني القديمة بالمنطقة حفاظا علي الشكل الجمالي وبناء علي طلب رئيس الوزراء بصرف النظر عن ارتفاع التكلفة في هذه الحالة‏,‏ وهل يعلم النقاد أن الأرض التي طرحت في منطقة مجاورة لها مسموح لها بالارتفاع لأكثر من‏18‏ دورا وأنها ستبني عمارة سكنية تباع الشقة فيها بعدة ملايين‏ وأن الأرض التي بيعت علي كورنيش النيل واسمها أرض توماس كوك بما يقرب من‏30‏ ألف جنيه للمتر سمح فيها بارتفاع‏140‏ مترا أي أربعة اضعاف ارتفاع الأرض في ميدان التحرير وبالتالي وبحسبة بسيطة فإن ثمن أرض التحرير إذا كان بنفس الشروط لوصل إلي‏40‏ ألف جنيه للمتر‏,‏ بصرف النظر عن أن هذه الأرض في ميدان التحرير والأخري علي كورنيش النيل‏,‏ هل يعلم السادة عواجيز الفرح أن أرض التحرير لن يتم البناء إلا علي نحو نصف مساحتها فقط‏!‏ وأن هناك خوازيق يجب رفعها من الأرض وهي غير الخوازيق التي تزرعها في كل مشروع فيه مصلحة لهذا الوطن‏.‏ وانتقل الآن إلي خسائرنا نتيجة خوفنا‏,‏ هذا المشروع يا سادة يا كرام كان سيضخ خلال ثلاث سنوات نحو‏600‏ مليون جنيه مصري استثمارات كلها من خارج مصر‏,‏ كان سيؤدي إلي توفير‏2100‏ فرصة عمل مباشرة في الفندقين وأكثر من‏6‏ آلاف فرصة عمل غير مباشرة بعد‏3‏ سنوات غير فرص العمل التي ستتم خلال البناء وهي علي حد علمي البسيط نحو‏3600‏ فرصة عمل في قطاع التشييد بالإضافة إلي آلاف أخري في القطاعات الأخري التي تمثل الموردين لمستلزمات الفندق‏.‏ خسائرنا في معاناة السائحين نظرا لحاجة القاهرة الفورية لغرف فندقية جديدة‏,‏ فنحن نطور في المطارات‏,‏ ونفتح السموات ولكننا للأسف لا نبني الغرف الفندقية في الأماكن التي نحتاجها فعلا وأولها القاهرة التي تذكرني اليوم بسنوات السبعينيات عندما كان الحصول علي غرفة بفندق بالقاهرة من المستحيلات ما لم تدفع المعلوم‏!!.‏ خسائرنا عدم بناء فندقين تبلغ طاقتهما نحو‏600‏ غرفة أحدهما أربع نجوم والثاني ثلاث نجوم وهي الفئات الفندقية التي نحتاجها فعلا في منطقة وسط المدينة بعد أن اتخمت بفنادق الخمس نجوم وأصبحت الظاهرة تمثل شكوي للمستثمرين ورجال الأعمال‏.‏ خسائرنا في مصداقية الاستثمار في مصر‏!‏ هل المعقول ما يتم الآن كل مشروع فيه مستثمر أجنبي يهاجم من عمر أفندي إلي إعمار إلي أرض التحرير‏!‏ والمصيبة أن بعد التوقيع نصدر قرارات بإلغاء الصفقة وهو ما لا يحدث في أي بلد في العالم كله‏.‏ طيب المستثمر حييجي ليه؟‏!..‏ إنها مصيبة فعلا‏.‏ برنامج الرئيس الانتخابي الذي نتشدق جميعا بأننا نعمل علي تنفيذه يتضمن ضرورة توفير ملايين من فرص العمل‏,‏ وركز علي السياحة كأهم مصادر توفير هذه الفرص‏,‏ وحدد لها أهدافا منها بناء‏15‏ ألف غرفة فندقية سنويا حتي‏2011,‏ كيف بالله عليكم؟ سنوفر فرص عمل للشباب الباحث عن أية فرصة كريمة للعيش‏.‏ انني علي يقين أن هذا المشروع كان في صالح مصر وقرار هدم هذا المشروع ليس له ما يبرره سوي الخوف من القيل والقال فقط أو علي وجه الدقة لأن الشركة الفرنسية كانت تربطها علاقة عمل مع أحد كبار المسئولين وزير الإسكان ولذلك آثر صاحب القرار في إلغاء المشروع سواء الشركة القابضة أو غيرها أن يبعد وجع الدماغ عن نفسه بدلا من أن يشرح للناس كل الحقائق السابقة والضائعة في زحمة الضجة والصوت العالي‏.‏ ‏melnaggar@ahram.org.eg‏